贷款利率很多地方降到了2.65%，这是最近几十年来最低。那么现在是不是买房的好时机？房价会不会涨？大金链子本期谈谈个人观点：

大金链子给大家几个数据，第一个中国的房地产总市场规模是500万亿，中国老百姓的存款是144万亿，也就是说总共644万亿的主要财富，有20%的是现金，老百姓80%的钱是在房地产里面。

这说明什么？说明我们以前买房除了基本的自住之外是为了房产增值，也就是说在一个以买了房等着升值的市场里面，房地产的利率下降对市场的影响是非常有限的。

另外，利率下降只会对自住需求的人有刺激作用。现在基本上父母双方那个家庭对小孩都已经有房了，叫4个老人两套房供一个家庭，一个00后说大部分都是有房了，自住的需求明显下降。

而且中国这个以买房增值的时代彻底结束了，进到一个自住时代的时候。你的利率下降对他这个刺激不大。

2007年中国的房贷利率快接近8%了，而08年还导致房价暴涨，因为那时候大家看到增值，说中国房产过去的牛市是因为以居住为辅，以理财或增值为主的一个市场，而从2020年以后，中国房地产市场明显进到了一个就完全以自住理财的功能丧失的时候，调整利率重要吗？不重要。

第二个，为什么现在也不是买房的好时机呢？很简单，你看租售比，什么叫租售比？就是你的房产假如值100万，你一年能租多少钱？假设100万的房，你一年能租2万块钱，你要多少年回本？要50年回本，50年回本，这个逻辑就不对了。因为中国的房产产权就是70年，你买的时候可能已经有个四五年的产权了，那等于是你就把房送给别人了。

说中国的租售比太低了，只有1%点几，你连这个利率的2.65都赶不上，就不合理。假设我买一套房100万（可能还没有包含装修费），首付15%，付15万，我贷款85万，我每个月需要支付1800块钱左右的利息，但是你这个房子我去租在很多城市，二三线城市100万的房。你都租不出去，你租出去一年也租不到1.5~2万，那你这个意义就不大，你连这个贷款利率都覆盖不了。

所以说我觉得中国降低房贷利率对于自住型住房是利好，但是现在自住的相对偏少，而且没有房的人，因为在上一个财富周期里面，很多人最大的财富就是房产，你错过了上一个周期财富暴增期，你现在再买房的人基本上就是接盘侠。

而现在剩下这帮人，基本是底层甚至是穷人，他们购房能力并不会因为这点利率的下调，他就会突然有这个能力了，咱们缺的不是利息，缺的是购房的本金和他的收入不稳定和对未来的期望，第一我未来收入不稳定，我怎么敢买房，现在租房又便宜，还有一个现在买房增值的时代彻底结束了，所以说我觉得降点利率解决不了根本问题，不是买房的好时机，而且房产也不会上涨。

国外高盛预测中国的房产一直到2027年还会还有20%—30%跌幅，那时候才能基本见底，但是房产呢，再跌百分之二三十以后，我个人认为它有一定抗通胀的能力，为什么呢？中国的货币资金总量太大，你很难找到比房地产更大的容纳池，到时候房地产它会价格顶住，但是实际成交量会萎缩，而且在2027年之前都不是购房的好时机。

总结：

第一、现在依然不是买房的好时机；

第二、大部分地段的房子房价不会涨。

房地产降利率并不会导致它交易量大幅上升，而且价格大幅上升完全不具备，因为中国有那种叫做增值型房地产市场，投机型、理财型到自住型的时候，这是个非常痛苦的过程，所以我觉得如果你有条件你就买房，没条件我觉得你还可以租房住，而且再过个三年左右再看。

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