十多年前，ashish kapoor在诺伊达的Jaypee Infratech项目中订了一套公寓，此后他从南德里的租房搬到了古鲁格拉姆的一套出租公寓，现年60岁，看着儿子从学生成长为专业人士。在这段时间里，唯一不变的是他对自己家的思念。至少还有2万人像卡普尔一样面临着这种困境。
问题的根源在于，2007年至2011年期间，Jaypee Infratech Ltd (JIL)的各种项目预订了32700套住宅，其中超过2万套在十年后仍未交付。最高法院临时决议专业人员提交的一份报告称，Jaypee集团在2017年9月破产之前，已经从购房者那里收取了至少1336.4亿卢比的预订金额和预付款。吉尔并不是唯一的罪犯;还有其他类似的。以另一家总部位于诺伊达的房地产巨头Amrapali Group为例，该公司的发起人因被控欺骗购房者而在监狱里苦苦度日。
仔细观察2011年至2015年期间，可以看到房地产公司欺骗购房者的鲜明画面，这削弱了人们对曾经繁荣的市场的信任，并在2010年代中期使其陷入停滞。在那之后，德里-国家首都地区(Delhi-NCR)市场受到需求低迷，新推出的房屋很少，价格缺乏升值的影响。但现在不是了。德里-北印度邦的住宅房地产市场——尤其是诺伊达-大诺伊达的微型市场——随着消费者直奔房屋而来，终于开始回暖。
房地产咨询公司莱坊印度公司(Knight Frank India)的数据显示，在2022年新冠疫情消退后，销售额和新楼盘已反弹至2015年前的水平。此外，在2023年上半年，住宅销售量达到30114套，为10年来的最高水平。在之前的两个半年度(2022年1月至6月和2022年7月至12月)，市场销量分别为29,359套和29,101套;这两项指标均高于2013年以来的任何半年周期。
随着购房者开始涌入房地产市场，开发商也加大了投资力度。莱坊(Knight Frank)的数据显示，开发商在2022年下半年推出了34,507套公寓，其次是德里- ncr的2023年上半年推出了29,738套公寓;这比近10年来任何一个时期的发射数量都要多。事实上，自2021年底经济活动开始回升以来，住宅单位的新推出和销售一直在稳步增长。莱坊(Knight Frank)分析师表示，由于两个因素，市场在2023年上半年见证了稳定的购房需求。首先，2023年2月宣布的回购加息周期暂停，让购房者松了一口气;其次，任何来自可靠开发商的新库存进入市场，都会被感兴趣的购房者所接受，因为待售库存的缺乏抑制了需求。
“德里- ncr房地产行业正在复苏，新房地产供应增长了三位数。这种激增在满足需求的同时，也为首次购房者提供了选择，”德里房地产公司Signature Global的创始人兼董事长普拉迪普·阿加瓦尔(Pradeep Aggarwal)说。他补充说:“尽管在2013年至2020年期间面临挑战，但在基础设施和经济适用房发展的帮助下，政府的举措和政策改革(如2016年房地产(监管和发展)法案)恢复了投资者的信心。”除了保护购房者利益的规定外，该地区大规模的基础设施建设也在最近的繁荣中发挥了至关重要的作用。例如，该地区互联互通的增强提升了Dwarka高速公路、新古鲁格拉姆公路和索那路等微型市场。
这导致德里- ncr的房价在2023年4月至6月期间同比上涨6%，而Gurugram在此期间的同比涨幅达到了12%。“德里- ncr的房价持续上涨，由于基础设施改善，德瓦卡高速公路沿线的房价上涨了59%。古鲁格拉姆的高尔夫球场路——另一个见证了道路基础设施巨大改善的微型市场——录得42%的同比涨幅，超过德里，成为该地区房地产价值最高的市场，”阿加瓦尔说。“德里- ncr房地产市场的特点是弹性、增长和动态变化。在供需动态、基础设施和投资者情绪的引导下，该行业适应中产阶级的愿望。”
在ncr的另一部分——诺伊达-大诺伊达环路，这种趋势即使不是更明显，也是相似的。行业机构CREDAI西部北方邦分会国家组主任兼理事会成员Amit Modi表示，在2019冠状病毒病后，消费者已经意识到拥有住房的必要性。他说:“那些已经有了房子的人觉得需要更大的房子，有更好的设施，在家工作的功能，以及独一无二的设施，以改善他们的生活方式。”
但拥有塔塔住房开发公司的塔塔房地产和基础设施公司的医学博士兼首席执行官桑杰·杜特表示，市场已经超越了新冠疫情的后遗症。他说:“就业机会的持续激增，以及诺伊达-大诺伊达地区由于基础设施的发展而出现了新的增长空间，这些因素正在推动市场。”
Alpha Corp Development执行董事兼首席财务官Santosh Agarwal对此表示赞同。他表示，该地区在基础设施方面的努力延伸到了建立工业园区和技术中心，以吸引跨国公司和初创企业。“这创造了一个强劲的就业市场，并增加了对这些中心附近住宅物业的需求。”
虽然开发商对该地区的需求持乐观态度，但有一个问题已经酝酿了很长时间。莱坊的数据显示，自2019年下半年以来，诺伊达和大诺伊达在NCR总销售额中的份额一直在连续下降。其份额从2019年下半年的71%下降到2022年上半年的42%，然后在2023年上半年进一步萎缩至32%。在诺伊达和大诺伊达的主要微型市场中，没有现成的库存，加上缺乏新推出的房屋，是被引用的主要原因。可信开发商的新住宅库存不足，导致购房者青睐的项目出现真空，这对销售产生了不利影响。例如:诺伊达和大诺伊达在NCR新发布的累计份额从2022年上半年的26%减少到2023年上半年的一半。
因此，这个曾经拥有全国最大未售出房屋库存之一的市场，现在正录得最大幅度的下跌。Anarock Property Consultants的研究显示，到2023年6月底，德里- ncr市场的未售出库存下降了21%，从2022年底的141250套降至110990套。这一点，再加上住房需求的上升，导致近年来房价大幅上涨。根据在线房地产上市门户网站99acres.com的数据，2018年至2023年初，古鲁格拉姆和诺伊达的平均价格飙升了20%以上，而大诺伊达的涨幅为17.6%。Signature的阿加瓦尔表示，巨大的供需缺口——中等收入和负担得起的人群的比例为1:3——正在推动价格上涨。
为了顺应需求上升和价格飙升的潮流，孟买的塔塔住房公司和班加罗尔的威望地产项目等领军企业也在德里- ncr上押下了重注。例如，总部位于孟买的塔塔住房公司提出了9个价值1100亿卢比的新项目，其中很大一部分被标记为NCR市场。Prestige董事长兼总经理Irfan Razack表示，他们还将通过诺伊达150区的一个项目进入NCR市场。
由于某些地区的开发热潮，NCR市场可能已经复苏，但挑战依然存在。从过去的经验中，玩家们开始谨慎行事。“经济下滑的可能性是存在的;以史为鉴。未来的增长取决于稳定的政策、基础设施(发展)和市场适应性，”Signature的Aggarwal说。
他的担忧并非没有根据。莱坊印度北区执行董事穆达西尔•扎伊迪(Mudassir Zaidi)表示，大约10年前开始的经济低迷有一些重要的教训。由于缺乏足够的监管，开发商能够将资金转移到其他项目中。“但这对他们的压力太大了。”当一个关键项目陷入困境时，其他项目也会停滞不前。“然后银行停止向他们放贷，他们不得不从nbfc那里借款，而nbfc的年利率高达24%，这导致了更多的财务困境。这就像一个恶性循环，”他解释道。
2016年实施RERA和废钞令，随后在2017年引入商品及服务税，对该行业产生了严重影响。其他因素——农民的抗议，以及NCR因政府命令而暂停的建筑活动——也推迟了交付。国家集团的莫迪说:“新冠肺炎大流行的爆发也中断了建筑活动，进一步延长了工期。”
虽然过去令人沮丧，但开发商和专家对该国第二大住宅市场的未来持乐观态度。莱坊(Knight Frank)的分析师表示，尽管NCR市场确实面临挑战，但它的复苏正在建设中。他们强调，随着众多大型基础设施开发项目的开展，如杰瓦尔的诺伊达国际机场、亚穆纳高速公路沿线的多式联运物流园区，以及诺伊达和大诺伊达之间的地铁线路正在扩建，市场已经准备好复苏。
抱团交流
一个集大神卖家与逗趣同行于一体的交流群，扫码添加客服微信(备注“进群”哦）。
目前100000+人已关注加入我们
下一篇：UPI在10月份交易量首次突破110亿笔
上一篇：率先开启黑五大战，TikTok却遭遇腹背受敌！
文章为作者独立观点，不代表AMZ520立场。如有侵权，请联系我们。
